房地到目前为止还没有完全通过KYC,产市场价格倒首尔市龙山区汉江路一带的龙山电子商业街区,挂地王变闲王 开发商解套路在何方
2018/1/4 4:08:46 来源:山南地区ag投注网 字体:
分享到:
原标题:房地到目前为止还没有完全通过KYC,产市场价格倒首尔市龙山区汉江路一带的龙山电子商业街区,挂地王变闲王 开发商解套路在何方

  :

房地产市场价格倒挂地王变闲王 开发商解套路在何方

价格倒挂“地王”变“闲王”开发商解套路在何方

【编者按】本月中旬,南京一地王楼盘被曝因拖欠工程款全面停工,引起市场对诸多“地王”项目前景的关注。而据克而瑞统计显示,2016年共340多个单价或总价地王产生。截至2017年10月,2016年的“地王”项目开盘的只有一成左右。那么,这些尚未开工的“地王”会面临怎样的结局?已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的地王如何在“限价”、“降价”和“限购”的“三重紧箍咒”之下找到出路?

每经记者 吴若凡 魏 琼 每经编辑 曾健辉

2016年是中国房地产史上诞生“地王”最多的一年。据克而瑞统计显示,共有340多宗单价或总价“地王”在这一年产生,令媒体与大众频频为之咋舌。

然而,乐极生悲,在房地产行业上行周期中,“地王推涨房价”的逻辑固然成立,在下行周期则存在“等解套”的风险。进入2017年,在限购、限价等政策频出,租售同权、物业自持等新规出台的背景下,多城楼市成交价量下滑,诸多“地王”项目也面临考验。近期,南京区域地王京奥港项目就曝出因资金问题被迫停工一事。

克而瑞统计显示,截至2017年10月,2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多,多数在建未售,少部分还没开工。

对于“地王”前景,旭辉林中曾在易居沃顿班上直言:“未来二三年市场无起色,2016年的多数地王都将难堪。”

“地王”堪忧?

在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中,《每日经济新闻》记者发现,目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工,他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价,这意味着当前若入市即亏本。

上述14宗未开工“地王”里,举例来看,苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块(苏州2016-WG-46号地块),成交楼面价达到38960元/平方米,而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米;附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年;2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间也超过1年。

又比如,合肥葛洲坝中国府项目的拿地楼面价为22103元/平方米,而目前该项目周边在售到目前为止还没有完全通过KYC,楼盘均价仅为22000元/平方米,价格倒挂下,房企的入市积极性显然不高。

此外,东莞颐和翡翠花园,目前区域限价标准为20000元/平方米,远低于房企拿地楼面价25264元/平方米,因而项目现也处于“缓开工”状态,预计2018年5月才会入市。

在上述“地王”名单中,记者还注意到,有近60%的地块处于已开工但未开售阶段,而已入市“地王”项目,销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示,杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。

排除因“地王”项目基本定位于中高端或豪宅系,客群面向于高净值人群,在整体楼市调控趋紧的背景下,销售情况一般之外,整体“地王”项目的开发进展缓慢,更有一些项目选择延迟入市,这背后又是什么原因?

为何“蛰伏”

按政府规定,地块完成交易后1年不开工罚款20%,两年不开工则由政府无偿收回。但现实是,多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。

“现在土地增值慢、土地支出多、利息也多,所以企业必须做高周转,开发慢了利息就可能很快超过建安成本,不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言,今年开发商迎来了最困难的日子,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延。

“开发商对政策持观望态度,也从侧面影响了一些地块的开工。”安居客房产研究院首席分析师张波认为。此外,土地不开工或停工也可能因为房企的资金出现问题,但从实现情况来看,这种情况应该不多。还有一种原因则是开发商等待利润。

值得一提的是,近年品牌房企联合拿地的案例屡见不鲜,2016年诞生的“地王”中,合作拿地块的比例就占首尔市龙山区汉江路一带的龙山电子商业街区,近40%。

“这些地块短期回本获利的压力较小,所以为了更丰厚的利润,寻找上市的最佳时机是‘地王’们主动‘停工蛰伏’的一个原因。”张波向《每日经济新闻》记者表示。

如何解套

那么,在2016年诞生的大批“地王”中,已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的“地王”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路?“等待”是否真能给“地王”一线生机,而等待成本又有多高?

以史为鉴,回顾近年的房地产历程,不同的调控节点上均出现过“地王之殇”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等,房企高价拿地后不久便遇行业下行周期,“地王”项目惨被套牢。而从这些被套项目的结局来看,有的以烂尾、企业破产告终;也有的幸运地得到救助,获得新生。

业内观点认为,2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地,不同量级的城市,面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外,则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题

;是否有实力扛到这轮调控期过去。“地王”的解套,最终还是拼实力、看时机。

张波告诉《每日经济新闻》记者,不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企,三限之下“断腕求生”亦属正常,在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。

张波进一步表示,房企拿“地王”的最终目的还是赚钱,但并非所有房源(尤其是前期开售的房源)售价必须高于成本,这个时候舍小取大,保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。

对大企业而言,“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。

“对于这类大企业,他们有的不仅是资金优势,还有软实力,比如品牌。这类企业可以利用行业地位和良好口碑,保证项目的一定溢价水ag82018.com平,在困境中赢得生机。”

张波继而指出,产品也是大企业的一项优势,尤其是在项目打造上有过人之处的企业。其在产品定位以及客户需求把握上有丰富经验,更有利于化险为夷。同理,操盘实力强的企业,利用强效的管控手段和运营能力,也有更大的潜力空间。

“地王”将消失?

一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目,另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走,热点城市溢价率回落。业内有声音称,随着房地产长效机制的建立,“地王”现象或将消失。

2017年10月,高层确认,房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。与此相应,今年的土地招拍挂市场新玩法层吉林舒获取、不给予年审。兰:脱出不穷,竞配建、自持、摇号、熔断以及新推出的租赁住宅专项用地等手段,都对土地市场形成制约作用。

世联行副总经理袁鸿昌接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出,“地王”的出现是开发商对未来预期过高所致,但中国房地产市场既受到市场供求关系的影响,也受到政策法规调控的影响。

袁鸿昌认为,相对来说,目前我国房地产市场受政策影响很大。在宏观调控下,今年很多地方拍地以底价成交,甚至出现“流拍”的现象。

2017年12月31日,网传湖南长沙天心区芙蓉南路“现代空间”小区楼下一条金毛犬被民警打死的相关视频、图片内容,引起部分爱狗人士质疑。
当天21时15分,长沙市公安局天心分局通过官微“天心警事”发布通报此事称,因金毛犬咬伤3人,民警处警未配备麻醉枪,且短时间未找到狗主人,手枪射击容易跳弹伤人,为防止该狗伤害更多行人,民警遂用木棍对狗进行扑杀。
对于警方通报,仍有爱狗人士表示质疑。澎湃新闻(www.thepaper.cn)2018年1月2日从长沙市公安局获悉,扑杀金毛犬的当事民警信息遭人肉,手机不断收到辱骂、恐吓信息,甚至有爱狗人士往民警家门口送花圈。
事发:
4分钟咬3人,民警当街棍杀金毛犬
澎湃新闻获取的一段事发现场的9 秒视频和现场照片显示,一只金毛犬被拴在路边的栏杆上。一名民警拿着一根粗木棍,对着这只金毛犬头部右侧重重敲了一下,很快,这只金毛就被打倒在地,发出几声哀嚎。图片显示,金毛犬倒地,旁边有一摊血色。
网友小桃在朋友圈发布了此事,还配了金毛被杀的场面,现场有血迹。随后,此事很快在微博上扩散并发酵。不少网友质疑警方当街棒杀太过残忍和血腥,应该带走处理,或者交由关部门带走。
金毛犬被棒杀事发现场——长沙芙蓉南路“现代空间”附近一店铺女主管告诉澎湃新闻,这条金毛犬是在2017 年 12 月 31 日中午以后被人拴在栏杆上的。她说,这条犬体型很大、很凶,“有人经过就吼。”据这名女主管说,一名男店员试图喂面包给它,犬却直接扑过来,很吓人。
据潇湘晨报报道,该店铺的另一名女工作人员说,拴狗的链子是有弹性的,当时来了两名民警,刚开始的时候,民警只想把它敲晕带走,后来它又扑上来,想去咬那个民警,差一点点就咬到了。对于网友说的民警棒杀狗持续多个小时,这名女工作人员说,其实半小时内就结束了。
澎湃新闻获得的现场监控视频显示,12月31日14时50分许,在长沙芙蓉南路“现代空间”前坪,一条金毛犬被拴在人行道一处铁栏杆上,其间突然向过路行人攻击。从14时50分至14时54分短短4分钟内,就有3名过路行人被该犬攻击。
“行人一靠近,这条狗就叫,就往人身上扑,很多人都看见了。”66岁的长沙市民冷先生向记者介绍,他步行经过此处时,尽管这条金毛犬被绳子拴住,但还是向他扑来,他躲避不及被狗咬伤膝盖。“如果没有绳子牵住,可能腿都被咬断了。”
冷先生在现场并没有找到狗主,为防止更多人被狗咬伤,冷先生拨打了110报警。
警方:
处警民警未带麻醉枪,将进一步改进处置方式
长沙市公安局工作人员介绍,长沙天心公安分局金盆岭派出所接警后,立即派出民警和辅警到现场处置,民警为确保过往行人安全,首先对现场进行了隔离,并让被狗咬伤的冷先生接受治疗。
“因现场找不到狗主人,为防止金毛犬继续伤人,民警在现场对伤人犬只进行了处置。”金盆岭派出所处警民警介绍,当时因为民警未携带麻醉枪,也担心开枪流弹误伤群众,便采取了木棍扑杀。
警方介绍,被处置的金毛犬当时未佩戴犬牌,伤人后无法找到犬主,无法证明是已接种狂犬疫苗的合法犬只。
针对爱狗人士的质疑,当天21时15分,长沙市公安局天心分局通过官微“天心警事”发布通报此事,说明了执法情况和缘由:“12月31日15时许,天心公安分局金盆岭派出所接到群众报警称,其在芙蓉南路‘现代空间’被狗咬伤。民警迅速赶至现场处置,发现报警人冷某(男,66岁)膝盖被狗咬伤,市民朱某(男,23岁)也被狗攻击,因衣服较厚未受伤,但衣服被咬破。因民警未配备麻醉枪,且短时间未找到狗主人,手枪射击又容易跳弹伤人,为防止该狗伤害更多行人,民警遂用木棍对狗进行扑杀。”
民警是否有权对狗进行现场处置呢?记者查阅了《长沙市城市养犬管理规定》,该《规定》第二十条明确,“未佩带犬牌且无人牵领的户外犬只,一律视为野犬,由公安机关予以捕杀。”
“对于部分网友议论的犬只处置方式,我们进行了认真的总结。”天心公安分局相关负责人表示,感谢网友的监督,今后,公安机关将在依法执法的同时,更为注重改进工作方式方法,全力维护人民群众的安全。辅警奶奶家门口被送菊花。
进展:
当事民警被人肉,派出所电话被打爆
爱狗人士的愤怒并没因长沙警方的通报和公布监控而停息。
澎湃新闻从长沙市公安局获悉,事发后,当事派出所被来自全国的爱狗人士轮番拨打,致使正常的报警电话无法接入。
事发后,当事民警的手机不断被陌生人拨打,并收到恐吓短信。1月1日凌晨,当事民警家门口被人送来花圈。
澎湃新闻获得的当事民警短信截图显示,1月1日上午9点多开始,民警手机上收到数十条辱骂、恐吓信息。
1月1日下午 5 时左右,在金毛被棒杀的现场,40 多名爱狗人士倡议 “保护动物,反对暴力 ”。现场,有爱狗人士打印了执法民警和金毛犬的照片进行焚烧。


*山南地区ag投注网版权与免责声明:
① 凡本网注明"来源:本网或山南地区ag投注网·"的所有作品,版权均属于中新社,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明"来源:山南地区ag投注网"。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。
② 凡本网注明"来源:xxx(非本网)"的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
③ 如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请在30日内进行。
 联系方式:山南地区ag投注网·采编部 电话:+86-28- 163672 184491
本网站所刊载信息,不代表中新社和山南地区ag投注网观点。 刊用本网站稿件,务经书面授权。
{轮链3}
*未经授权禁止转载、摘编、复制及建立镜像,违者将依法追究法律责任。 法律顾问:四川昊通律师事务所。